——未经招投标签订的前期物业服务合同效力问题
物业纠纷虽然金额小，但范围广泛，几乎涉及到生活中的每一个人，一个小区生活环境的好坏物业服务占有相当大的比重，随着网络的普及，基本上每个小区都建有业主群，拒交物业费亦成群体性现象，有的小区甚至80%以上拒交物业管理费，如此一来物业公司因经费不足导致服务质量不断下降，业主越发不满意，造成恶性循环。因此，在司法实践中，物业服务合同纠纷亦呈爆发式增长，现就未经招投标签订的前期物业服务合同效力问题做如下探讨：
《物业管理条例》第二十四条第二款规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。而在实践中有出现开发商通过招投标选聘物业服务企业后，在交房之前又另行自行选聘其他物业服务企业并重新签订前期物业服务合同，而且在交房时要求购房户均各自与该物业服务企业签订物业服务合同。购房户对招投标选聘物业一般是不知情的，且交房时均是由开发商提供的格式合同，一旦发生物业服务合同纠纷时，有些房主通过相关部门发现物业服务企业并不是招投标选聘的企业时，就提出合同无效的抗辩。就该问题司法实践中有不同的意见，一种意见认为，该前期物业服务合同违法了《物业管理条例》第二十四条的强制性规定，应属无效合同。另一种意见认为《物业管理条例》第二十四条系管理性规定，合同有效。
笔者同意第二种意见，理由为：首先，《物业管理条例》第五十七条明确规定，住宅物业建设单位未通过招投标选聘或者未经批准协议选聘物业服务企业的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。由此可见，建设单位违规选聘的后果是行政处罚，该规定应属于管理性强制规定，不导致合同无效;其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定合同无效或者部分条款无效的情形为：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。而且该条第三款特别规定前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。该规定虽然没有具体针对未经招投标合同的效力作出规定，但就无效合同这一规定中并未包含未经招投标合同这一情形;最后，国家规定前期物业需要招投标的主要原因是防止开发商在签订前期物业服务合同时损害业主的利益，但该问题最高院的司法解释第二条已经作了规定，有损业主利益的条款属于无效条款，故认定合同有效对于业主仍然有合法的救济途径。(吴磊)
