23日晚间，上交所向红星美凯龙(以下简称公司)下发年报问询函，针对投资性房地产、主营业务经营情况和主要财务信息等方面提出六大问题，要求红星美凯龙5月31日前回复。
来源：红星美凯龙公告截图
关于投资性房地产方面的问题
问询函显示，报告期内，公司投资性房地产公允价值变动收益为18.20亿元，占利润总额的比例为30.24%。投资性房地产的公允价值变动损益对净利润影响较大。上交所要求公司补充披露：
(1)分项目列示投资性房地产所处位置、土地性质、购置单价、物业面积以及报告期末的账面价值；
(2)分项目列示投资性房地产所处建设阶段和使用状态、具体用途以及报告期内的租金或转让收益；
(3)分项目列示投资性房地产的抵质押状态、抵质押借款金额、借款期限和期末余额。
2016年至2018年末，投资性房地产账面价值分别为669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元，逐年升值较快；截至报告期末，投资性房地产占总资产的比重达70.84%，为最主要的长期经营性资产。公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，估值方法未采用市场法，而采用收益法、直接比较法、假设开发法等方法。上交所要求公司补充披露：
(1)未采用市场法进行评估的原因；
(2)各项投资性房地产采用的估值技术，以及主要假设和参数、评估计算过程和结果；
(3)结合当地的平均房地产价格水平，说明投资性房地产估值的合理性；
(4)按成本模式对投资性房地产进行计量并模拟测算对公司财务状况、资产负债及各项关键财务指标的影响。
年报披露，公司持有公允价值为15.55 亿元的投资性房地产在项目合作方拥有使用权的土地上，并将其确认为以融资租赁方式租入的投资性房地产。上交所要求公司补充披露：
(1)该项房产的基本信息，主要包括具体位置、土地性质、购置单价、物业面积、具体用途和使用状态；
(2)结合与相关合作方签订协议的主要内容，说明将该项房产确认为以融资租赁方式租入的投资性房地产的依据，相关会计处理是否符合企业会计准则的规定。
此前，中新经纬客户端曾注意到，A股上市公司“囤房”热情日益高涨。数据显示，截至2019年一季度，1793家公司合计持有投资性房地产1.27万亿元，较2018年年末数据增3.9%，其中红星美凯龙持有投资性房地产达到798.77亿元，超过万科位居A股首位。
关于主营业务经营情况和主要财务信息方面的问题
年报披露，报告期内公司短期借款、长期借款、应付债券等有息负债合计266.11亿元，同比增长60.61%。利息费用为16.70 亿元，同比增长32.46%。此外，还有2.03 亿元的利息费用资本化。上交所要求公司补充披露：
(1)新增借款资金的成本及主要用途；
(2)相关利息费用资本化的依据，是否符合企业会计准则的规定；(3)结合公司近期负债规模扩大、财务费用提高的情况，说明是否存在资金周转风险及偿债风险，并说明公司拟采取的应对措施。
年报披露，第四季度公司实现营业收入42.48 亿元，同比增长31.20%；净利润3.17亿元，同比下降74.38%。上交所要求公司补充披露第四季度在营业收入增长的同时净利润大幅下滑的原因及合理性。
年报披露，期末已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据中，期末终止确认金额为2.21亿元。对此，上交所要求公司补充披露报告期内大额应收票据贴现或背书的具体情况，并结合应收票据的业务模式及是否具有追索权条款分别说明上述贴现或背书的应收票据是否满足终止确认条件，相关会计处理是否符合企业会计准则的规定。
