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论商品房销售广告对开发商约束探讨

2021-02-04 14:01:25    来源:中国基层网    访问:    

诚实信用是民法的基本原则之一,也是市场经济活动的基础,可以保证市场交易的安全和稳定。商业广告的目的是推销商品或服务,而商家往往采用夸张的手法对商品或服务的属性进行描述,由此便可能发布虚假广告,进而产生虚假宣传的行为。那么商品房销售广告对开发商有什么约束,是哪些约束?

近日网友咨询商品房销售广告对开发商有什么约束,是哪些约束?邀请到广阳区律师事务所联合党支部书记2014年廊坊市法律服务工作先进个人张志伟为大家做细致解答。

约定了商品房位置、单价、总价等,补充协议中约定,买卖双方确认楼书、沙盘模型、样板房等仅供参观参考,广告为要约邀请。

1、根据《中华人民共和国合同法》的相关规定,开发商在商品房销售广告和宣传资料上的内容,原则上属于要约邀请。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示,并不能作为承诺的对象。

2、但是在一定情况下,商品房销售广告及宣传资料也能作为要约而约束开发商。

出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请;

但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

张志伟长期为廊坊市生态环境局、安次区人民政府、永清县人民政府、安次区生态环境分局、永清县教育局、永清县交通局、大辛阁乡人民政府、香河县消防大队、廊坊益田投资开发有限公司、廊坊市恒鼎置业房地产开发有限公司等单位提供法律服务,期间接触众多这类案件和社会热点问题,并在2016年《北方律师发展论坛》期刊上发表互联网+与律师事务所管理创新一文,深入分析了行业中的问题。

张律师认为 只要商品房的销售广告和宣传资料具备以下三个条件,即使没有被写入商品房买卖合同,也将被认定为要约,开发企业将受其约束,要严格履行承诺内容,否则将承担违约责任:

(1)说明和允诺是就开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作出的;

如广告称房屋为混凝土结构,居住区内绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等。

(2)说明和允诺具体、确定(如比例、数字、型号、名称等);

如小区绿化率达80%,规划区内有健身房、游泳池,每单元两部原装日本三菱电梯等。如果该宣传内容对房屋的说明和允诺不够具体,则不应认定为要约。

(3)对合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。

对于是否具有“重大影响”,是认定销售广告和宣传资料构成要约的关键。但相关法律文件并未作出明确规定。因此,对“重大影响”的理解,往往成为纠纷当事人争论的焦点。

[责任编辑:辛文]
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