开发商逾期交房，
房屋涨价房东不卖了，
房子买了却办不了证
……
生活中，
你是否也会遇到这些房产纠纷?
”
11月25日，淮安中院召开全市法院房地产审判工作新闻发布会，通报2020年以来淮安两级法院涉房地产纠纷案件审理情况，并发布八起典型案例，引导群众遇到此类纠纷该如何处理。
市法院民四庭庭长徐俊通报审理情况
近年来，受经济发展形势及房地产调控政策影响，全市法院商品房合同纠纷案件逐年上升，各地房地产市场的冷热不均及供需关系不平衡，导致房地产合同纠纷集中多发在个别县区，截至今年10月，淮安两级法院共受理商品房合同纠纷案件5095件，审结4553件，其中，市中院受理商品房合同案件为340件，审结327件。
民四庭法官助理何倩解读典型案例
据介绍，今年淮安部分地区商品房成交价格涨幅迅猛，部分开发商为了多赚取利润，往往以各种理由解除或终止与购房人的商品房预售合同，而部分楼盘因开发商资金断裂“跑路”成为烂尾楼盘，或因建设施工中在规费缴纳、程序审批、消防验收等方面存在问题，导致房屋不能按期交付、入住、办理产权证等，纠纷类型复杂，涉案标的大，社会敏感度高。
新闻宣传处处长赵德刚主持发布会
面对房地产案件不断增长的态势，淮安法院紧紧围绕“高质量司法推动高质量发展”工作主题，正确研判、应对房地产纠纷新情况、新特点，维护诚实守信、平等互惠的市场交易原则，依法妥善审理好关乎广大人民群众切身利益的房地产纠纷案件，充分保障人民群众合法财产权益，司法助力全市房地产市场规范、有序、健康发展。
当遇到这些纠纷应该怎么办？
不用担心，
法官为你来支招！
典型案例
案例一
开发商应承担逾期交房的违约责任
【基本案情】原告柏某某、刘某某与被告某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。2017年6月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同第八条约定出卖人应在2018年12月31日前向买受人交付取得商品房交付使用批准文件的房屋;第九条约定逾期交房超过30日后，合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述合同签订后，原告按约定履行了支付购房款的义务，但被告至今未将符合合同约定的房屋交付原告，原告要求被告支付自2019年1月1日至2020年3月10日间逾期交房违约金49259元，2020年3月11日之后的逾期交房违约金按每日总房款的万分之二计算至房屋符合交房条件时止。
【裁判结果】法院判决被告赔付原告2019年1月1日至2020年3月10日间逾期交房违约金49259元。
【法官提示】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因涉案房屋不符合合同约定的交付条件，故被告公司应当承担2019年1月1日至2020年3月10日间逾期交房违约金49372.5元，原告主张49259元，不超出上述范围，应予以支持。对于此后的交房违约金，因被告正在逐步完善小区的配套设施，即其以继续履行的方式推进合同的履行，该动态过程目前难以固定，原告可视小区建设进度再行主张权利。
案例二
开发商未依约缴纳公共维修基金
致业主无法办证，应履行合同义务
【基本案情】张某等49名原告与某置业有限公司签订《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》后迁入某小区居住，但置业有限公司拒绝提供办理房屋不动产权证书的相关材料，也未依约为原告安置房屋缴纳公共维修基金，致使原告无法办理房屋不动产权属证书，诉至法院。
【裁判结果】法院审理阶段，双方达成调解协议：某置业有限公司于协议签订后三十日内协助原告办理涉案房屋的不动产权证，并一次性支付涉案房屋专项维修基金。法院确认调解协议合法有效。
【法官提示】与销售有关的房地产群体纠纷中，大多数纠纷与房地产开发企业逾期交房或办证有关，该类纠纷不仅占比高，而且与之有关的历史遗留问题存在较大的潜在风险隐患。房地产开发企业应当严格依照合同约定，依法及时承担缴纳公共维修基金及协助购房户办理不动产权证书的法律义务。
案例三
房屋买卖合同中的轻微
违约行为不必然导致合同终止
【基本案情】2019年11月，原告惠某与被告王某代理人签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定原告购买位于淮安绿地世纪城的涉案房屋，原告当天付清定金，因实际交易过程中，贷款审批流程迟迟未有结果，原告未将约定的首付款转至被告账户中，但原告在2020年1月9日即通过中介要求被告提供收款账号，被告未予回应。当月绿地世纪城房屋价格上涨，被告认为房屋售价过低，要求加价，且认为原告已实质性违约，不同意继续履行合同。
【裁判结果】法院认为，原告的违约行为程度显著轻微，且积极采取措施补救磋商，并不影响合同目的实现，而在原告已经准备26万元首付款的情况下，被告未按约定进行催告，其要求解除合同无法律依据。故判决继续履行双方合同，原告于判决生效之日起10日内支付被告购房尾款及违约金，被告将涉案房屋交付原告并协助办理所有权登记。
【法官提示】房屋买卖合同签订时，买卖双方意思表示真实且不违反法律规定，该合同成立并生效。现实中，一些卖房者受利益驱动，在合同签订后“坐地涨价”或者拒绝继续履行合同，属不诚信行为。本案原告签订合同当天付清定金，虽因贷款审批遇碍未将约定的首付款转至被告账户中，但其在短时间内即通过中介要求被告提供收款账号，表明其有继续支付购房款的意愿和行为，其迟延给付首付款的违约行为轻微，不能认定为合同解除和终止履行的事由。对于出卖方反悔拒不履行房屋买卖合同的，买方可以依据合同约定要求卖方继续履行合同。
案例四
房屋出卖人逾期不交房，
买受人可按合同约定主张解除合同
【基本案情】李某购买某公司的两套商业用房，双方签订了商品房买卖合同，其中，双方约定出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人不仅要返还已付购房款，还要承担违约金。合同签订后，李某向某公司支付了首付款，并以向第三人贷款方式向某公司支付了其余购房款。后因某公司未能交房，李某遂请求法院判令解除两份商品房买卖合同，并判令某公司退还购房款、赔偿违约金。
【裁判结果】法院认为，李某与某公司签订的商品房买卖合同合法有效，李某于签订合同当日支付了购房首付款，并以贷款方式支付了其余购房款，履行了房款交付义务。某公司应当按照合同约定的期限交付房屋，因其未能按期交付经验收合格的商品房，按照合同约定，李某有权解除商品房买卖合同。因合同解除造成李某的损失，某公司亦需赔偿。故法院判决解除李某与某公司签订的商品房买卖合同，由某公司返还李某购房款，并承担违约金和赔偿损失。
【法官提示】开发商逾期交房的，买房人可以根据逾期情况及合同约定来选择解除合同或者要求支付逾期交房违约金。在签订房屋买卖合同时，买房人应对合同约定的解除条件及期间予以重点审查，尤其是解除权行使期间约定较短的，买房人应注意及时行使，否则会丧失解除权。
案例五
拆迁人未按合同约定交付安置房，
与被拆迁人无法商妥替代房源的，
应按现行市场价折价补偿
【基本案情】因某储备用地项目建设需要，被告某改造公司作为拆迁人、原告营某作为被拆迁人、被告某拆迁公司作为拆迁实施单位，三方签订了《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定以产权调换的方式对原告营某房屋进行拆迁，营某应付安置房差价款应在结算时一次性付清。营某按约将其房交付拆除并与被告就差价款进行了结算，但被告及开发商一直未通知原告对拆迁安置房屋进行交付。2018年底，原告发现拆迁协议中应安置给原告两套房屋由开发商出售给他人并已进行了装修，引发该诉讼。
【裁判结果】由于被告以及开发商之间的原因致使被告欲安置给原告的房源被另行出售，被告与原告不能就交付其他替代房源达成一致，被告应当按现行市场价折价补偿给原告。鉴于原安置房所在小区房源销控表确定补偿单价不符合实际市场情况，法院经评估，依据案涉房屋在起诉时的市场平均单价8862元/平方米确定补偿标准。
【法官提示】从目前城市房屋拆迁实际情况看，被拆迁人绝大多数是普通的城市居民，在拆迁过程中，处于弱势地位，其合法权益被侵犯后寻求救济艰难。本案中某城市改造公司未履行向被拆迁人交付相应安置房的义务，又不能与被拆迁人就替代房源形成合意，应按照市场价格折价补偿。因房屋价格随市场行情产生波动，法院以合法评估单价计算被拆迁人的损失，切实保障了被拆迁人的利益。
案例六
债务清偿届满前达成的以房
抵工程款协议应认定为让与担保，
原债权债务并不自然消灭
【基本案情】甲公司与乙公司建设工程施工合同纠纷一案。甲公司以包工包料方式承包乙公司某小区外墙涂料工程，因工程款纠纷，双方经结算达成协议，约定以某号楼某室房屋抵工程款105万元，还应付工程款27万元。甲公司向乙公司出具收条，但一直未与乙公司签订商品房买卖合同。后甲公司委托律师事务所发函给乙公司：因乙公司用以抵偿的房产不能办理不动产登记，致使该房屋不能达到抵偿工程款的目的，故甲公司不再接受以房抵款，向法院起诉要求乙公司支付工程款。
【裁判结果】工程款债权债务的当事人在债务清偿前签订了“以房抵款”协议书，除非明确约定因此而消灭相应金额的工程款债务，否则，该协议在性质上应认定为让与担保。乙公司在协议签订后一直未交付抵偿房产，且亦无法办理不动产登记。现甲公司起诉要求乙公司支付欠付工程款，于法有据。
【法官提示】建设工程施工合同纠纷案件审理中经常发生以房抵债、以房抵股权、以房抵工程款等以物抵债协议的效力认定问题。本案中开发商乙公司因无力给付承包单位甲公司工程款，在债务清偿前形成的以房抵款协议，实质上是对给付工程款的担保。甲公司现主张索要欠付工程款，依法应给予支持。此外，法院在审理此类案件中，不仅要对协议效力进行认定，还需对协议签订的背景、协议履行情况、当事人以往涉诉案件进行审查，排查虚假诉讼、“套路贷”情况，切实维护房地产交易市场诚信运营，保护守约方的合法权益。
案例七
虽因承租人违约解除合同，
但出租人未及时止损，
应对扩大的损失部分承担责任
【基本案情】某农业公司与王某房屋租赁合同纠纷一案。2015年11月17日，原告王某(甲方，出租方)与被告某农业公司(乙方，承租方)签订《门面房租赁合同》一份，期限自2015年11月15日起至2020年5月30日止，约定了租金数额及缴纳方式，也约定了违约责任。合同签订后，涉案房屋交给被告使用，被告依约支付押金及租金。2019年9月2日，被告向原告发出《沟通函》称“因公司亏损巨大，决定将该店面关闭止损……贵公司在接函后，可立即对外招租，我公司也会尽快腾空房屋配合贵公司交付出租。对于双方合同中约定的3个月租金的违约责任，因我公司租金已经付至2019年12月15日，在我公司提前腾退房屋后，贵公司再出租收取的租金可以冲抵部分损失”。2019年9月18日，原告委托律师向被告发出《律师函》催缴2019年9月15日前应交纳的租金。被告分别于2019年10月24日、11月5日和原告沟通提前解除租赁合同事宜，但未达成一致意见。被告于2019年10月搬离涉案房屋，其尚未支付2019年12月15日至2020年5月30日期间的租金。原告诉至法院。
【裁判结果】法院判决某农业公司于判决生效后10日内一次性支付王某租金损失164695元、违约金22165元、律师费21093元，合计207953元，其中考虑到王某未采取任何措施，放任损失继续扩大，故对租金损失酌定扣减。
【法官提示】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。该原则系对双方当事人的要求，不仅违约方应当遵守，守约方也应当遵守，某农业公司虽然存在违约行为，但亦不能免除王某诚实履行合同的义务。在某农业公司以经营困难为由发函通知要求解除合同的情形下，王某虽然不同意解除合同，但在某农业公司于2020年10月以实际搬离行为表示不再继续租赁的事实状态下，王某应当及时采取措施防止损失扩大。但王某并未采取任何措施而是放任损失扩大，其应对扩大的损失部分承担责任。
案例八
疫情对正常生产经营造成影响，
法院酌情对房屋租赁合同纠纷
采取减免租金等方式衡平双方利益
【基本案情】2018年4月10日，甲公司与乙签订房屋租赁合同约定将涉案商铺出租给乙使用，从事服装销售，租期二年。2020年3月乙向甲公司邮寄工作联系函，告知因疫情影响生意惨淡，提出退租和搬迁事宜，通知甲公司接收商铺。甲公司认为乙无权解除合同，起诉至法院要求乙给付租金。
【裁判结果】法院认定乙的行为不构成租赁合同的解除，应承担违约责任，应承担剩余未付租金的给付义务。考虑到2020年1月份全国突发新冠肺炎疫情公共卫生事件，2020年1月24日24时江苏省启动突发公共卫生事件一级响应， 2月24日24时调整为突发公共卫生事件二级响应;3月27日24时调整为突发公共卫生事件三级响应，疫情影响尚未结束。乙的实际经营确实受到影响，法院遂判决乙公司给付剩余租金，但对2020年2、3月份的租金予以减免。
【法官提示】新冠肺炎疫情属于不可预见、不能避免、不可抗力，对本该正常履行的合同造成不少影响，合同当事人对于此类重大公共卫生事件带来的预期影响也难以估量，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。在房屋租赁合同中，需要考虑个案中受疫情影响的程度以及当事人预见到重大公共卫生事件对合同的影响程度，通过采取减免租金等方式衡平双方利益，维护市场秩序。
供稿：何倩 陈俊声
