《物业竞标的终极PK，原来这么拼》后续——
物业花式路演刷爆朋友圈 诸多小区想换“别人家的物业”
钱江府(备案名钱江华府)物业选聘时的花式路演，保安清一色平衡车上阵。
上周，钱报的新闻报道《物业竞标的终极PK，原来这么拼》(详见2019年6月6日21版)一出街，就产生了轰动效应，引发杭州各小区业主群的疯狂刷屏，在“钱江晚报”官微和“钱报杭州房产”微信公众号上，阅读量分别达到10万+和7万+。
两家大牌物业公司绿城和龙湖在钱江府的卖力路演、花式PK，不但令业主大开眼界，也让其他小区的业主颇为羡慕，纷纷感叹这是“别人家的物业”，并咨询如何才能换掉自己小区的物业公司，换成绿城、龙湖等大牌物业。
于是，钱报记者对这场轰动杭城的物业PK进行了更深度的采访，希望对其他小区的业主能带来一定的借鉴意义。
怎样的小区
特别受大牌物业青睐
在杭州物业市场上，目前绿城、万科、龙湖、滨江是属于第一梯队的物业公司。不少小区业委会成员大吐苦水说，之前小区换物业，想邀请大牌物业公司进驻，但大牌物业不肯来，因此很好奇，钱江府为何如此受绿城和龙湖两家大牌物业的青睐?
物业行业专家、社区服务第三方机构负责人娄云林说，钱江府有几个优势。
首先它是一个次新房小区，交付才两年，公共设施设备、电梯等都比较新，总体状况良好，这意味着物业需要投入的维护维修等成本较低;其次，钱江府有一定的规模(1400多户居民)，前期物业费标准也较高(3.05元/m2)，并且小区有游泳池、会所，以及100多个公共停车位，这意味着物业进驻后有可观的盈利空间;再者，钱江府是杭州最早一批请第三方来做前期物业承接查验的小区，也就是说，小区里目前查验出来的包括公共设施设备、电梯、绿化等各方面的问题，都已跟相关责任方和维保单位沟通过，进行了适度的整改或有明确的整改计划，新的物业公司进来后，基本没有痼疾或老大难问题阻碍，风险较小。
综合来看，钱江府小区的基本面很不错，难怪让大牌物业争相竞标。
绿城服务相关负责人告诉钱报记者，这些次新房小区，就是物业公司所说的“优质楼盘”，只要有机会，绿城肯定会去竞争的。
绿城选择服务小区，物业费标准是很重要的一项，“优质服务需要物业费支撑”。此外，也会考虑小区的品质，不希望所服务的小区建筑和设施设备太过于老化。“比如之前接手的滨江区风雅钱塘小区，当时投入了很大的精力和成本去修葺。”
另一家知名物业公司负责人也坦言，选择小区的标准，主要是看小区是否愿意为美好生活买单。“品牌物业公司的服务好，但作为企业自然也要在利润和服务之间得到平衡。”
物业带资金进场
其实是垫资，并不常见
在钱江府小区选聘物业的过程中，绿城和龙湖都承诺为小区投入40万元及以上的资金用于前期改造，被网友们戏称为“带资进场”。那么，“带资进场”究竟是什么意思?
某知名物业公司老总表示，所谓的“带资进场”，其实是“垫资”，并不是物业公司拿自己的钱补贴小区。“要是真的拿自己的钱补贴小区，那物业公司早就倒闭了。”
他说，在一些小区设施设备的投入上，不管什么物业公司接手，都需要进行维修。大牌物业的优势在于有财力可以垫资，把服务先开展起来，等到物业费收缴后，再把垫付的钱拿回来。而小的物业公司只能等物业费收缴到位后，才能开展服务。
娄云林告诉记者，在杭州，物业公司“带资进场”是近几年开始冒出来的，但并不多见，只有在争夺个别较优质的小区时才能见到。
至于“带资进场”对物业市场带来的影响是利是弊，娄云林认为应该具体情况具体分析，主要看物业公司是抱着什么样的目的。“如果是为了抢地盘恶意竞争，后期承诺不兑现、服务质量也没有提升，那肯定是干扰市场的行为;如果物业公司是真心实意抱着提升小区物业服务品质的目的，在进场后也确实改善了小区软硬件条件，使得小区的二手房价都能得到一定程度的提升，那么对整个物业市场也是一种促进。”
一位钱江府业主告诉记者，他们选绿城或是龙湖，关注的不是是否垫资，而是服务的品质。
想换更好的物业公司
具体应该怎么做
很多对现物业不满的业主，纷纷询问怎样才能像钱江府一样，重新选聘物业公司。比如钱江府隔壁的艮山府小区业主群里，换物业的呼声一直很高，有业主把这篇报道发到群里后，业主们很激动，“最近小区业委会已成立，选聘物业的工作可以动起来了。”
如果小区业主对目前的物业公司不满想要“炒鱿鱼”，或者原来的物业公司聘任到期，业主想要续聘或者重新选聘新的物业，该如何正常启动整个程序呢?钱报记者采访了钱江府业委会主任应全刚。
应全刚说，他没想到钱江府会因这次选聘物业红遍杭州，很多其他小区业委会来咨询他。他介绍心得，整个选聘物业程序简单来说有5个步骤。
首先，小区全体业主对原有物业的满意度是更换物业的前提条件，所以需要召开业主大会，由业主大会决定是续聘还是选聘，并对结果进行公示。在钱江府，业主对前期物业不满的居多，觉得他们不作为，不少业主抱怨连自己购买的地下车位都时常被别的车辆占用。
第二，如果业主大会投票决定重新选聘物业，那业委会需要做很多事情。
A、摸家底。把自家小区的状况了解清楚，知道自家的底细，有哪些资产(如游泳池、会所、公共停车位等)，存在哪些问题(小区公共设施设备、绿化等是否需要整改等)，业主对原物业不满意的是什么，后期业主对物业有哪些要求，小区存在哪些先天不足等，这些都需要多走访多了解(编者注：也有不少别家小区业委会的经验之谈是，先摸清家底，再决定物业是续聘还是选聘，否则摸家底过程中容易遭遇前期物业的各种阻挠)。
B、针对摸清的家底，制订选聘物业招标文件，把小区需要改造提升的相关要求及服务要求均在招标文件中列明，并向全体小区业主公示，得到业主认可后，作为招标依据。
C、对杭州的物业服务企业做一个全面了解，清楚各家物业公司的优缺点，适当进行调查，更深入了解他们管理的小区现状，比较一下是否符合自己小区的要求。
第三，根据前几个步骤了解到的情况，进行公开招标，由相关代理机构择优预中标两家物业单位，进行公示。并邀请两家物业企业到小区实地路演，让业主对他们有个了解，以便后续业主大会投票。
第四，召开业主大会，进行二选一投票，最终选出一家物业进场。通常要求中标物业的票数达到“双过半”,即小区一半以上的业主及小区产权面积一半以上通过。
第五，投票选出中标物业后，进行新老物业的交接。
应全刚说，在整个过程中，业委会一定要公平、公开、公正地做事，才会得到全体业主的支持。“我们注重物业的品牌，更注重物业在日后对小区管理的服务品质和对全体业主的承诺。”
王佳骏 徐叔竞
