中国基层网8月1日陕西宝鸡讯(张积科 高新强 通讯员 姚胜兰) 随着房地产市场交易价格日益攀升，二手房交易引发的纠纷案件也不断增多，其中房屋出售人毁约的案件比例不断上涨。近日，宝鸡市渭滨区人民法院审结一起二手房交易案件，有力打击了出售人的恶意投机行为，依法维护了当事人的合法权益。
2017年7月，原、被告及某房屋中介公司签订《房屋买卖定金合同》，约定原告购买被告所有的位于本市高新开发区某处房屋，并对双方权利义务进行了详细约定。合同签订当日，原告向被告支付定金10000元。同日，被告向浦发银行宝鸡支行提交贷后变更申请书，申请提前归还涉案房屋全部剩余贷款本金及相应利息。2017年8月10日，被告提前归还上述贷款。2017年11月21日，浦发银行宝鸡支行与被告申请并办理涉案房屋抵押权注销登记。2017年12月19日，被告与案外人出售涉案房屋。原告认为被告构成违约。于2018年1月提起诉讼，要求被告承担房屋价款20%违约金，并赔偿因房屋价格上涨造成的损失100000元。
诉讼中，原告认为被告明示不愿继续出售房屋构成违约，被告认为原告未按约定支付房屋首付款构成违约。经渭滨区人民法院审查双方提交的证据，双方约定原告应在“贷款通过后”“2017年7月31日前过户”同时支付首付款。而双方贷款未通过原因陈述不一致，且均无充分证据佐证。渭滨区人民法院认为，双方约定涉案房款360000元由银行按揭贷款支付，依据我国房地产交易的普遍规则，办理银行按揭贷款需以双方买卖房屋在金融机构设立抵押担保，本案三方签订合同时，涉案房屋已先行设立抵押且未登记注销，被告虽于签订合同当日即向抵押权人申请提前清偿贷款，但被告清偿贷款日期为2017年8月10日，该房屋先行设立的抵押权注销登记日期为2017年11月21日，已经超过双方约定期限，而被告于2017年12月19日另行出售涉案房屋，导致上述合同不能继续履行,故认定被告构成违约。
目前房地产市场价格处上涨趋势，被告未按约定履行合同义务，致使原告丧失与他人缔约机会，必然导致在另行购买同等条件房屋时付出更高价款，故原告损失客观存在，被告应当依约承担违约责任。对于原告诉讼请求的认定，渭滨区人民法院主要考虑以下因素：第一，依据我国合同法相关规定，当事人主张的违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，若当事人当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”，但一般情况下人民法院不得依职权调整违约金数额；第二，依据我国民事法律“损失填平”原则，违约金足以弥补当事人实际损失的，对当事人重复主张的实际损失一般不予支持；第三，当事人一方违约后，相对方应当采取适当措施防止损失扩大，否则对扩大的损失人民法院一般不予认定。本案中，被告认为违约金数额过高，请求本院予以调整，基于上述因素，结合双方发生争议的时间、原告寻找缔约机会的合理期限、原告另行购买房屋的价款、被告另行出卖的房屋的价款、涉案合同履行情况、宝鸡地区房价上涨因素等情况综合考量后，判决被告赔偿原告损失70000余元，对于原告自行扩大的损失均未予支持。宣判后，原、被告均未上诉，该判决已发生法律效力。
房屋买卖合同中，损失认定是该类纠纷处理的难点。在该类处理中，一方面要保护房屋买受人遭受的实际损失，打击出售人的恶意投机行为，另一方面，应当合理认定损失数额，防止房屋买受人肆意扩大损失，损害出售人的合法权益，只有这样，才能维护房地产交易市场的良好秩序，倡导诚实信用的社会风气。
