长沙市天心区兴威名城“地下车位”官司昨天进行了继续开庭。 5月25日上午，因为开发商方诉讼代理人准备不足，第一次开庭被迫择期再审。6月1日下午， 在民法典颁布后，这起备受长沙市民关注的“地下车位官司”再度开庭。
法官表示：此次庭审对停车位不再进行确权登记，只进行租赁合同纠纷的审理。而庭审中，有无人防工程成了庭审争议焦点。
开发商方：反驳物业、业委会“栋证”说
6月1日的庭审在民庭第八庭进行，在庭审中原告开发商方的诉讼代理人出示了6组证据，其中包括兴威名城地下车库管理协议，即开发商和业主委员会、物业管理的协议约定，开发商催缴函等。分别证明拥有兴威名城—201、—301（也就是负二层负三层车库）的产权以及拥有。
开发商的诉讼代理人说，兴威名城一共198户，从项目建成到2005年，出售了166户，剩余32户建筑面积为19534.55平方米，由开发商自持，并更新了新的产权证，2005年10月到2008年元月，开发商又陆续出售了上述·32户房子中的12户，其中包括2006年9月18日出售给唐品芳（业主委员会主任）的1701房。
截至目前，开发商剩余房屋数为20户，建筑面积为17000多平方米，均有长沙市不动产登记中心进行的书面记载。
该20户明确包括—201、—301、—101这3个户数，以及102，305等17个户数，该20个户数均为开发商的专有户，与业主委员会、物业管理和任何第三方均无产权纠纷。
“经过实测，兴威名城实有面积与报建的面积符合，另外，兴威名城产权又进行了变更，包括夹层和加建的阳台。建筑面积增加至45181.02平方米，这个建设变更基本符合规划审批、图纸要求。
—201、—301、—101为独立户数，均属于开发商。
被告律师：开发商“大证”不能反应真实情况
长沙市涂新名城物业管理有限公司、长沙市天心区芙蓉南路名城业主委员会（ 被告）之质证意见 ：
一、对开发商《房屋产权证》其登记表的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。理由如下：开发商第一组证据，署期于2005年6月21日，属于《城市房屋权属登记管理办法》有效期间的初始登记证（俗称“大证”），那时办大证时，不要求对共有部分作区分记载，小区项目的全部建筑面积（包括共有部分的面积）都是办在开发商的名下，即先初始登记为开发商的产权（这属于名义上的登记，不反映变化中的当今实际权属状况）。
从2008年7月1日《房屋登记办法》施行之日起，才在法律技术层面要求将共有部分作区分记载。开发商提供的这个大证，便也把项目的阶段性剩余的全部建筑面积（包括共有部分的面积）都办在自己名下。因为，项目实际测绘总建筑面积为45181.01㎡，实际总登记面积为45180.99㎡。
法律依据如下：
《城市房屋权属登记管理办法》第十六条：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。
《房屋登记办法》第三十一条：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
该“大证”依法无效。直言之，一旦发生转让分割，“大证”就无效。开发商已出售案涉小区的专有住宅，相应权属发生了变更，原初始登记的权证不能反映当前真实权属状况，应以当前的权属登记为准。
另外，业主委员会和物业最新的查询结果表示，项目车库不在开发商享有单独所有权证的范围；当今时期并没有登记为开发商的专有部分，芙蓉南路名城项目的车库没有独立产权。
原告不是车库的专有权利人，其不仅无权处分项目负二层、负三层车库的所有权和使用权，而且，其以合同方式擅自处分共有停车场的行为也违反了《物权法》第70条、第72条以及《物业管理条例》第27条等强制性规定。
原告依法无权收取所谓车位费（实质是车位租金）。
庭审：人防工程成焦点，原告诉讼代理人回避
在庭审中，原告开发商的诉讼代理人称-101，-201，-301（即负一层、负二层、负三层）归开发商享有占有、处分、使用、收益的权力。
被告律师称负一层即入户层（包括会所和入户通道），负二层为架空层，负三层包括地下人防工程时，如果负一层属于开发商，请问入户通道也都是开发商的，那么小区业主从哪里进出小区呢？原告诉讼代理人没有正面回应。
此案的主审陈法官表示，此案的车位归属并不在法院审理之中，此次庭审只负责合同租赁纠纷的审理。
长沙自管小区，在一些业主中赢得网红小区称号的东成大厦业主委员会主任谈俊庭后，特意致函天心区法院及主审陈法官。提出兴威名城业主委员会、物业方律师在法庭上出示的三份竣工图，第一份是属于国家的地下人防工程，第二份是属于共有的架空层，第三份是业主进入小区的公共入户层。
根据规定，这三层房产都不可以从初始登记证上分割出去，除非开发商“本领通天”。
”原告完全可以拿着初始登记证去不动产管理中心进行分割转移，办理专属于原告的产权证(分证)，把涉案房产办理到自己的名下。为什么不去办?属于国家产权的人防工程能把产权分割到原告名下吗?架空层能原告名下吗?入户层能办到原告名下吗?“谈俊质疑道：属于国家财产和共有财产的人防工程、架空层、业主进入小区的入户层，原告有资格拿出来对外出租吗?别人的房产开发商能拿出去出租吗?
6月日下午5时40分左右，此案一审庭审结束，由于此事复杂、跨度时间较长，法官没有当庭宣判！（陈斌 ）
