原标题：惠州楼市在调控中稳步前行
2018年的惠州楼市，调控边际效应逐步出现，快速回归理性。
市场从供需两旺到理性回落，调控从不断持续到边际效应尽显，房企从扎堆进入到加速开发推售……这都是2018年惠州楼市里所发生的故事。
回顾这一年，年初，行业座谈会明确调控定位，而市场则出现供需两旺的局面。惠湾片区出现了投资炒房客集聚，这直接导致了限制性购房举措、限外购房措施的重申，以严厉打击炒房投机。
随着调控的持续，以及房贷的收紧，进入到下半年，楼市调控的边际效应开始逐步出现。尤其是在万科高喊“活下去”，碧桂园、恒大均采取收缩策略的影响下，外来置业潮起潮落，惠州房地产市场销售快速回归理性。进入岁末阶段，更是出现多楼盘释放购房优惠，市场时隔两年之后再现议价空间。
聚焦这一年市场会发现：“稳”字成为基准和基调。无论是市场得意时的高压，还是市场滑落时的疏导，政府主导的宏观调控都在有序推动着稳定健康的市场局面实现，同时不断带来市场的新发展。
调控持续深化发展
2016年10月初，惠州市政府发布《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》，宣告惠州楼市进入调控周期。随后，2017年4月份，政策再度加码开启“限售”措施。在近两年的调控周期里，调控越深化楼市供需越表现出旺盛，市场供不应求。
2018年度楼市一开始便如此，尽管政策层面持续深化，但市场各方仍表现热情。
关注调控市场的进展，跟随既有政策的发力，新的调控政策并未再度出现。去年1月，惠州市房地产行业座谈会强调调控不动摇和不放松。政府主管部门指出，企业不要抱有侥幸心理，而是应该积极配合调控，共同维护市场平稳发展。
随着合生国际新城、隆生仲恺花园等多家房地产企业和中介机构被查处通报，以及市房协发出诚信经营倡议，市场对于调控的理解和认知也在不断深入。相对于过去调控周期反复出现的捂盘惜售、价外加价等行为，以及不断下发的《责令整改书》等情况，该阶段的惠州市场呈现出活跃而平稳的局面，楼市稳步前行。
备受关注的租赁市场也快速发展，在依托建行筹措租赁房源的基础上，惠州首家国有住房租赁企业市城投住房租赁有限公司挂牌成立，随后市房管局编制的《关于惠州市加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》也对外公示，城市租赁住房市场的发展框架初步搭建完善。
严打炒房维护行业稳定
经过假日周期调整，二季度市场开始狂奔。据惠州市政府发布的经济简报信息，2018年4—6月份，全市交易商品房源面积规模达到了479.18万平方米之巨，月均交易数更是达到160万平方米的历史高位。
一方面，企业推售积极，市场供应量持续增加，另一方面，则是跟随香港特首访惠的脚步，粤港澳大湾区的进程成为各方关注的焦点。入惠置业一度成为湾区市民，乃至全国范围内的投资诉求。其中又以惠阳、大亚湾最为明显，临深的地缘属性使得区域不断出现供需高潮。
部分楼盘一度出现一次性购置10套、数十套房源的投资炒房现象。伴随而来的还有不断出现的市场谣言。部分开发企业、中介机构，以及自媒体公号为吸引眼球散布市场供需谣言，“深夜抢房”等声音不断出现。主管部门则不断辟谣和声明。
2018年5月底，大亚湾房管局发布《关于严厉打击恶意炒房、恶意炒作等违法行为的申明》，明确提出，对一次性购买3套以上(含3套)的购房行为采取暂缓网签。实施限制性购房举措，打击市场投机炒房行为。
随后，市房管部门负责人接受南方日报记者专访，细致阐述惠州限制性购房举措，严厉打击投机炒房，以及对于产业落户和人才安居的支持。该举措迅速在全市范围内得到严格实施，投机炒房行为也迅速得到有效遏制。
而对于博罗名巨新城、惠城丽景湾上等少数几个楼盘出现的价外加价销售等违规行为，则保持高压，严格锁盘查处或约谈查处，维护市场的稳定发展和保障市民的合法权益。
供需反转市场理性回落
“在销售数据上来看还是能够接受的，但就八九月份的对比，项目单周客户上门量8月平均有250批次，但在9月份就只有50批次，下降得很明显。”这是记者走访仲恺某楼盘时，该项目负责人介绍的动态销售表现。
自2017年底金融市场收缩之后，信贷难、利率高位上浮就成了常态，且跟随市场的发展不断收紧的趋势愈发明显。在三季度市场供需反转的局面下，市民入市开始不断趋于谨慎。
聚焦这一周期的市场销售表现，在上半年单月160万平方米左右的销售规模基础上持续回落，稳定在单月100万平方米房源面积的高位销售水平。这也意味着持续深化的调控市场有效推动着惠州楼市的回稳，市场供需不断理性。
市场销售的变化并未影响企业投资，市场预期稳定。在经历了上半年的土地供应荒之后，从7月份开始，多宗核心地段规模地块相继入市，其中最受关注的则是金山湖区域一宗面积达到15万平方米的组合地块，成交价达到32亿元。
对比此前的挂牌土地，惠州新阶段的地块规划指标和出让条件更为完善。金山湖组合地块就对五星级酒店、建筑高度，配建学校规模和时间均予以明确，这有效保障了土地开发利用更有效的与城市建设相匹配，提升城市建设品质。
“特价房”“折扣房”重出“江湖”
据惠州市统计局公示的数据显示，2018年，惠州全年商品房销售面积1663.37万平方米。其中，住宅销售面积1575.72万平方米，增长2.1%。全年月均交易房源达到138.6万平方米左右。
聚焦岁末的市场可以看到，对比三季度出现了明显的翘尾行情。世联行粤东公司副总经理胡光宇介绍称，持续的调控重压之下，边际效应正在不断出现，企业加速推售入市也是为了在未来市场占得先机。一方面是企业认可了市场调控的长效性，前期积压的工期集中呈现出来，另一方面则是市场大型房企集聚，集中冲业绩也成了普遍选择。
除了供应量的持续增加，市场时隔两年多再度出现的“特价房”“折扣房”“认筹优惠”等优惠也备受关注。华泓星岸城推出的“6888元/平方米起特价房”、中海水岸城“员工94折优惠福利”，以及富力南昆山和惠林温泉相继推出的低首付认购活动均引起市场热议。
基于不断拓宽的购房选择面，以及拉大的溢价空间，部分行业人士认为较为良性的购房时机开始出现，高性价比房源在市场出现。
结合市场调控边际效应的不断出现，相关负责人重申了市场调控决心，指出将坚持调控不动摇，继续落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。同时也提出，调控需要更加精准和差别化对待，因地制宜、因时制宜，继续完善市场的监管和推动市场稳定发展。
