原标题：惠州房地产市场区域差异化发展趋势明显 企业推售脚步加快 市场竞争不断加大
金山湖片区得益于区位优势和成熟的开发局面，备受关注。南方日报记者 王昌辉 摄
惠州房贷利率从年初的上浮20%，到当前最高55%的上浮。随着信贷成本的激增，部分购房客户开始选择离场观望。记者在走访中获悉，部分企业陆续推出全款优惠、高比例首付优惠等方式应对“信贷难”局面。
延伸到动态的市场表现则表现出明显的差异。在金山湖、江北CBD等城市核心区，得益于区位优势和成熟的开发局面，备受购房者关注;而在水口、惠博沿江路等城市周边区域，企业集中布局，供过于求，企业更加关注到产品展示面和营销方式的多样化吸引客户。在供应环节同样出现差异，核心区域企业供应谨慎，单次推货数量少，而周边区域则出现推售集中局面，推动市场竞争的加剧。
结合年初相关机构预测的2018年度2600万平方米的推售规模，以及逐步放大的市场供应表现。相关楼市专家谈及该问题时，认为后续市场企业间的竞争将有望加大，逐步改变此前市场频现的“哄抢”行情，该专家表示，任何市场都是取决于消费者的喜好和选择而发展的，最终都将回归到产品的质量和价值属性，并表示这将不断推动惠州楼市持续集约化发展。
1 市场
信贷环境持续收紧，部分购房者离场观望
今年初，惠州房地产工作座谈会上，市政府副秘书长胡志威表示，坚持调控不放松、不动摇。这也为市场指明了发展方向。然而，随后的的信贷荒却让行业猝不及防。
“现在大家都是在等着银行额度慢慢回点款，能争取一点是一点，总不能捂着不卖。”在记者前一阶段的走访中，多位开发企业代表如是表示。这些企业负责人同时也表达出担忧，认为市场需求端的热情正在慢慢被消耗。
从银行端获悉的信息也能看到市场的严峻表现，从年初房地产按揭贷款利率的大幅上涨20%—25%。随后越发趋紧，首套房贷款利率从20%提至30%，直至当前的40%左右，个别银行甚至涨至基准利率的55%。而二手房交易市场则面临着全面停贷。
目前的交易市场，尽管总体上仍保持着较高位的成交表现，但在及时的成交数表现上则降温明显。以交易热区之一的惠城市场为例，在过去的1—4月份，月度交易房源数分别为1897套、1127套、1625套和2053套，较过去两年的交易基数明显下滑。“过去两年里的网签数据或许还有限签的成分，但在现在基本表现着真实市场。”市房管部门相关知情人士介绍，银行贷款的审批已经足以放缓成交速度，网签已很少出现交易扎堆的局面了。
最为值得关注的则是扎堆置业的局面在信贷压力下开始得到改变。“买房计划目前准备搁置一段时间了，本来首付就已经竭尽全力，现在信贷成本又不断高企，想扎堆也扎不进去了。”记者在踩盘过程中偶遇的看房客户刘女士说，现在购房的压力太大了，准备先看看再做决定。
部分受关注的楼盘项目则开始依据客户的首付款项比例进行区分。在记者走访过程中，奥园、新力等多家开发企业均表示对于全款客户、高比例首付的客户群体将予以相应的优待，推出相应的举措应对紧收的信贷“寒冬”。
楼市专家胡光宇指出，目前的信贷环境已经呈现出严峻的形势，不单是对于客户征信、流水等资料的审核，以及拉高的利率水平。事实上银行就是希望不要继续增加购房贷款申请，甚至当前积压的放贷量早就已经满额了。胡光宇认为这对于市场将是个挑战，一方面销售后无法回款的资金压力，需要企业更加完善资金链条;另一方面则是高利率对于购房者置业热情的打击，长效之后对于需求市场的抑制将会越来越明显。
2 动向
不同区域市场呈现差异化发展
记者注意到，尽管开发企业通过首付比例筛选客户的方式备受质疑，但通过该方式也可以看到当前市场正在发生的变化。“以往是只要有房，就能卖得好，现在很显然已经过了那个阶段了。”在惠博沿江路区域某楼盘负责营销的相关人士介绍。
通过走访，市场也呈现出差异化的发展。在金山湖、江北CBD，红花湖景区等城市核心区区域，企业在营销层面的选择较多。通过首付比例的多少，以及微信选房等方式甄选购房客户，区域表现出供不应求。
据行业一位不愿意透露姓名的观察人士透露的信息，金山湖区域某景观资源优越的楼盘即将发售，不单是备受关注，甚至是提前准备好全款购房的客户人数都超过了预期的推售房源套数。
但在惠城水口、惠博沿江路等周边区域则呈现出不同局面。因为区域新楼盘数量较多，以及较大的新房供应量，区域推售则显得较为平静。以惠博沿江路区域为例，中洲半岛城邦、颐景园、东江豪门，以及钓鱼台、依云小镇等多个项目都推出新房源产品，区域购房者则面临着较为宽泛的选择面。
在供应市场表现上，区域间的差异也较为明显。城市核心区的泰丰千花岛、奥园誉山湖、江湾南岸等楼盘都表现谨慎，单批次推售房源数量也非常有限。尤其是占据金山湖公园优质景观的千花岛项目，距离项目此前一次开盘推售已过去近14个月时间。
相对而言，周边片区则表现积极，在水口区域，碧桂园珑誉、新力城等项目在年内已实现多次推售，此外在小金口区域同样如此，金阳苑、平逸豪庭等多个项目均积极入市推售。
3 发展
供应不足局面缓解，产品质量更受关注
“区域之间的优势正在慢慢凸显出来，核心区和周边区域的差异越来越被关注。”楼市独立评论人、高级经济分析师顾海波认为，在市场销售和企业推售环节出现的差异化表现，实际上也代表着市场的理性化。
顾海波介绍，过去两年，只要有房，不管区域不管楼盘情况，购房者一哄而上，这是不正常的，城市不同的区域间就是应该有区分的。“无论是购房者的关注度、销售价格，还是建设品质等，核心区就是应该和周边区域不一样。”他说。
记者注意到，随着当前市场进入二季度，以及5月阶段性的楼盘扎堆入市，过去两年一直困扰着市场的供应不足局面也得到缓解。在市房管系统的预售监管平台，在过去4个月内，城区新领取预售证房源数量分别为2166套、88套、1474套、2533套，除开春节假期影响的2月份，其余月份均超过该周期的交易房源表现。
结合惠州中原地产监控的2018年度供应预期，按照该监测数据，年内市场潜在供应房源将达到2600万平方米的面积规模。而从目前的建设工程进度，以及企业推售的节奏来看，从4月份开始供应市场的脚步已然在加快，市场有望持续迎来供应潮。
“市场集中供应房源的出现是一种必然，前期的市场供需失衡很大程度上就有人为的因素。”胡光宇介绍，企业捂盘惜售、放慢工程进度等，一定程度上被认为是规避价格监制，但同时也助推了市场的供需失衡，但随着调控的常态化，信贷环境的收缩，部分企业则开始避无可避了，及时推入市场销售回笼资金很可能关乎企业生死。
顾海波则认为，这种市场的发展趋势必然带来的是慢慢加剧的竞争。“任何市场都是取决于消费者的喜好和选择而发展的，最终都将回归到产品的质量和价值属性上来。”他介绍，过去的市场是不正常的，调控的长效化就是纠正这种局面。
回归到当前惠州房地产市场的布局形势，顾海波直言，后市的发展是值得关注和期待的。结合惠州城市的发展潜力和百强企业集中进驻的局面，随着市场“虚火”慢慢散去，企业更加专注于产品和价值塑造上来，对于城市楼市的不断走向集约化发展意义深远。
