近日，住建部部长王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动上公开表示，住建部正在研究制定住房租赁管理条例。同时，将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。
在易居研究院智库研究中心严跃进看来，住房租赁管理条例将成为房地产长效机制建设中的关键环节，有利于构建租购并举的楼市发展格局。而鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多权利，也可以避免房地产市场大起大落，进而减少非理性购房需求。
事实上，梳理今年以来的楼市政策可以发现，以往被“忽略”的租赁市场在今年得到了明显的政策青睐。先是5月份住建部下发我国第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规——《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》。随后，住建部等九部委在7月份印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。8月份，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。整体来看，政策引导下的“租售并举”无疑是今年房地产市场的大变化。
“综合来讲，我国租赁市场发展前景广阔。”方正证券房地产行业首席分析师夏对《证券日报》记者表示，首先在需求端，租赁房需求正逐年增加，主要原因是城镇化进程衍生大量流动人口供给端；其次，房价高企、限购限贷等限制性政策，使得部分需求从购房市场外溢到租赁房市场；再次，晚婚导致的置业年龄延迟，延长了个体租赁的消费周期，间接增加了租赁需求；而在供给端，租赁房源供给不足，且租赁市场痛点较多，规范的租赁市场和长租公寓亟待发展；最后，与发达国家相比，我国租赁市场成交额有待大幅提高。
值得关注的是，目前在发展租赁市场方面，金融政策的支持也在相继落地。先是8月15日自如发行公寓行业首单房屋租金分期类ABS产品，随后，新派公寓权益型房托资产支持专项计划于2017年10月11日正式获批发行，这是国内首单权益型公寓类REITs。可以说，金融方面的支持将是发展租赁市场政策的重要组成部分。
夏磊认为，发展租赁市场对于未来中长期(2017年—2031年)的房地产市场来说，将分流20.8亿平方米商品住房销售、增加房地产新开工面积6.1亿平方米、增加房地产投资2.7万亿元。而对于房企来说，虽然未来商品住房市场空间将减少20.8亿平方米，但有望打开年度成交额高达1.8万亿元—1.9万亿元的租赁业务新蓝海。
延伸阅读>>>
多方竞逐万亿级住房租赁市场 两类企业或受影响
在不少业内人士看来，不管是老企业还是新生代，不管是合作还是竞争，住房租赁市场未来的空间足够大，也足够容纳各方力量和智慧，共同推动市场的多维搭建和快速发展。
住房租赁将逐渐成为我国住房体系的重要组成部分，这已成为业内共识。面对研究机构预测的万亿级别的市场潜力，不仅标杆房企、中介机构在积极布局，阿里巴巴、银联、国有商业银行等巨头也纷纷强势介入，使得住房租赁市场的未来发展“更有看头”。
打开空间的同时，市场格局也在发生变化。那么，新格局将给市场各方带来什么样的机会和挑战？传统中介将何去何从？在不少业内人士看来，不管是老企业还是新生代，不管是合作还是竞争，住房租赁市场未来的空间足够大，也足够容纳各方力量和智慧，共同推动市场的多维搭建和快速发展。
两类企业或受影响
就在本月，阿里巴巴旗下支付宝宣布租房平台上线，首批开通上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州等八城线上租房服务，有超过100万间公寓将“入驻”支付宝。
在业内人士看来，互联网巨头的强势介入，受影响最大的将是两类企业：一是以收取端口费为盈利点的房地产电商平台。在支付宝进入前，在这类电商平台公司上发布二手或租赁房源是要付端口费的。而现在支付宝零费用与长租公寓品牌的合作，其强大的流量导入能力是其他房产电商平台无法比拟的。
二是中原地产、链家等传统中介的中低端租赁业务也将受到冲击。在住房租赁市场，收入水平不高的单身年轻人是一个庞大的租赁群体，也正是目前长租公寓市场的主要目标客群。长租公寓一般提供面积较小的单套房源，集中式管理、品牌运营，且交通配套更符合年轻人上班需要。在长租公寓和个人房东“老破小”房源之间选择，更多的年轻租客青睐长租公寓。这部分需求被分流后，传统中介的租赁业务难免受到影响。
传统中介不可替代
想在市场占有一席之地，必须要有过人之处。支付宝租房的核心优势是信用评价系统，以及基于评价系统衍生的免押金。免中介费也是其吸引客户的卖点。而在一些传统中介机构从业人员看来，支付宝平台的信用租房不可能代替传统中介，双方各有各的优势。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，支付宝模式也有两个痛点：一是房东能否接受信用抵押。作为房东，信用或许远不如一个月押金来得有安全感。“万一遇到糟心的租客，房东的损失也不小，设施设备不爱惜使用，一年下来新品也变旧品了。更何况有些租客有特殊要求，一些设施是特别定制的，折旧成本不低。”卢文曦认为，从中原地产接触的实际情况看，房东很少会接受信用抵押的方式，免押金的房源选择余地不大。
二是房东能否接受房租月付，尤其是中高价位房源房东。在一线城市，高端房源月租金近万元，房东预收三个月，可以做些投资理财，如果实月付租金，就没法高效利用。从支付宝目前挂牌房源看，月付式房源几乎集中在2000元/月以内的低端房源。
在卢文曦看来，支付宝平台上的房源大多以单间出租，针对单身以及短期居住的租客为主，而传统中介针对中高端市场更有优势。综合来看，支付宝对低端租房市场有一定吸引力，而传统租房房东更倾向一年甚至更久的稳定租赁关系，产品则以整套出租为主。支付宝和传统租赁各有客群和优势，但传统中介公司应在租赁业务上有所侧重——适当放弃中低端租赁市场，重点抓住以家庭为租赁对象的高端整租市场。
事实上，支付宝租赁平台接入的租赁房源目前确实以蘑菇公寓、魔方公寓、小米寓见、蛋壳公寓等长租公寓品牌为主，包括世联行红璞公寓、万科泊寓等长租公寓品牌都有意向进驻，而个人房东手上的租赁房源并不是支付宝接入的对象。
多方竞逐万亿市场
对于市场规模，东方证券近期研报指出，目前我国租房人口估计为1.9亿，主要由流动人口及高校毕业生构成。未来，国内住房租赁市场的主战场在一、二线城市。东方证券选取了四个一线城市及23个二线城市进行详细拆分计算，测得目前我国住房租赁市场规模已达1.3万亿元，其中一、二线城市的份额占比分别为31%、20%。该报告预测，至2030年，我国租房人口将达2.7亿，整体市场规模将达4.2万亿元。
如此可观的市场前景，不仅吸引了支付宝这样的互联网巨头，“国字头”企业也迅速切入。10月11日，中国银联宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议。17日，中国银联再牵手武汉住房保障和房屋管理局。银联方面称，今年年内有望在12个试点城市全部开通服务。
国有大行紧随其后。10月17日，中国建设银行安徽分行与合肥市住房租赁行业联盟签订战略合作协议，成为首个与当地住房租赁行业联盟(行业协会)签订战略合作协议的银行。
不少住房租赁行业从业人员认为，应该用更长远的眼光来看待未来发展。租购并举将是未来我国房地产发展的主基调，未来五年甚至更长时间内，租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。这个过程中，租房市场规范化、增量房源供给、租售同权等都将逐一落实。
市场容量巨大，足以容纳各方力量和智慧。蘑菇公寓联合创始人龙东平认为，未来住房租赁市场的格局或将与房地产销售市场一样，一、二线城市也出现数个万科、龙湖等龙头企业，供给大众型出租房。“但这个巨量市场不可能一家独大，中小公寓运营商的产品将更加精细化、特色化，为这个市场提供更加丰富、多元的参与元素。”龙东平表示。
[责任编辑：杜嵩]
